El desahucio de Maricarmen y el decreto de vivienda: cómo actuar en un mercado dominado por particulares
El desahucio de Maricarmen tiene como protagonista a una sociedad inmobiliaria, Urbagestión, propietaria del piso de Madrid en el que esta mujer de 87 años vivió siete décadas hasta ser expulsada por la fuerza. El caso pone el foco sobre quién está detrás de las casas que se alquilan en España, una de las cuestiones centrales del mercado y clave a la hora de definir las medidas que están negociándose para dar luz verde al próximo decreto de vivienda. Y la respuesta que ofrecen las estadísticas oficiales es menos sencilla de lo que puede parecer. Las empresas, fondos buitre y otros propietarios jurídicos representan una parte minoritaria del alquiler residencial, con un peso inferior al 10%. La mayor parte está en manos de personas físicas, caseras de aproximadamente el 25% de los hogares de España.
Pero dentro de ese enorme grupo de caseros particulares existe un submundo mucho más heterogéneo. No es lo mismo tener una única vivienda alquilada que cuatro o cinco. Los datos disponibles permiten observar cómo la propiedad inmobiliaria ha ido desplazándose hacia titulares con varios inmuebles y cómo esa transformación también tiene su reflejo, con características propias, en el mercado del alquiler. Impulsar medidas sobre la materia ―como las bonificaciones o castigos fiscales, la protección frente a los desahucios o el tope a la subida de los precios― supone abrir un melón legislativo difícil de gestionar, dadas las posiciones antagónicas de los grupos parlamentarios acerca del papel de la vivienda como activo y de la legitimidad del rentismo.
La primera fotografía del mercado la ofrece el Catastro, aunque todavía no habla del alquiler. Ni siquiera lo hace exclusivamente de la vivienda. Sus estadísticas de titularidad contabilizan el conjunto de los bienes inmuebles de carácter urbano. Hay principalmente casas, pero también garajes y locales. Sirven, por tanto, para observar cómo ha cambiado la estructura general de la propiedad, pero no para determinar quién posee las viviendas que están arrendadas.
La evolución histórica apunta a una mayor presencia de titulares con varios inmuebles, con un peso mucho mayor en provincias como Madrid, Barcelona, Baleares y las dos jurisdicciones de Canarias. En 2008, el 54% tenía un único bien. En 2025, ese porcentaje había descendido hasta el 48%. Al mismo tiempo, los propietarios de entre dos y cinco inmuebles pasaron del 41% al 45%, mientras que quienes acumulaban seis o más propiedades aumentaron del 5% al 7%. El cambio es gradual, pero dibuja una tendencia clara. Y aunque el dato no permite saber si esas propiedades adicionales son viviendas arrendadas, sí muestra unos cambios que después pueden ponerse en relación con el alquiler.
Los últimos datos del Banco de España, de 2024 y elaborados con información de la Agencia Tributaria, permiten poner el foco sobre esa distribución. Entre los arrendadores personas físicas, que son la gran mayoría, el 76,1% tiene una sola vivienda alquilada. Ese grupo representa más de tres cuartas partes de los caseros particulares, pero concentra el 50,7% de las casas arrendadas que están en manos de personas físicas.
El resto se reparte entre propietarios con carteras mayores. El 15% de los arrendadores tiene dos viviendas y concentra el 21,8% del parque; el 7,5% tiene entre tres y cinco y reúne el 18,9%; el 1,2% posee entre seis y diez y concentra el 6,2%. En el extremo superior, apenas el 0,2% de los arrendadores particulares tiene 11 o más viviendas, que representan el 2,4% del parque en manos de personas físicas.
La distribución muestra así una doble realidad, en forma de paradoja. La mayoría de los caseros particulares son pequeños propietarios, pero la propiedad tampoco está repartida de forma homogénea entre ellos. Es decir, aproximadamente la mitad de estos alquileres tienen como arrendador a una persona con al menos dos casas en el mercado.
La fotografía cambia parcialmente cuando se incorporan todos los propietarios del alquiler residencial, y no solo las personas físicas. Un estudio reciente elaborado por el Ministerio de Consumo junto al IFS-CSIC estima que los particulares que tienen una única vivienda alquilada controlan el 39% de las viviendas del mercado. El 61% restante está en manos de caseros con dos o más viviendas, incluyendo en la ecuación a personas, empresas privadas y entidades públicas.
La mayor participación de los caseros particulares en el mercado ―sumada a la subida de los precios― también se aprecia en los datos fiscales. Los contribuyentes españoles declararon en el IRPF durante el año pasado casi 35.000 millones de euros de rentas procedentes del alquiler de sus propiedades, según los últimos datos de la Agencia Tributaria. Es el máximo de la serie y supone un aumento del 7,9% respecto a los 32.349 millones de 2024 y del 95% en relación a 2015.
Una brecha de renta
La propiedad de la vivienda también está muy ligada al nivel de renta, aunque la relación es mucho más acusada cuando se mira a las casas que no constituyen la residencia principal del titular. Los datos del Banco de España muestran que entre los hogares con menores ingresos algo más de la mitad son propietarios de su vivienda habitual, mientras que entre el 10% con mayor renta la proporción se acerca al 90%.
La diferencia se hace mucho más evidente cuando se amplía el foco al resto de inmuebles (donde, de nuevo, se incluyen bienes como garajes o locales, además de casas alquiladas). Entre el 20% de hogares con menores ingresos, solo alrededor de una cuarta parte es propietaria de alguna otra vivienda, mientras que entre el 10% más rico la proporción se acerca al 80%, un porcentaje que ha ido subiendo poco a poco con el transcurso de los años.
Eso es precisamente lo que ha ocurrido con la vivienda destinada pura y exclusivamente a la inversión. El informe La desigualdad de la riqueza por comunidades autónomas, elaborado por EsadeEcPol con datos que llegan hasta 2022, calcula que este activo pasó de representar el 11,5% del patrimonio neto de los hogares en 2016 a casi el 14% en 2022. Es el componente de la riqueza que más aumentó su peso durante ese periodo, concentrándose particularmente en las familias de mayor poder adquisitivo.
El cambio encaja con una transformación más amplia de la estructura patrimonial de los hogares españoles. La vivienda habitual sigue siendo el principal componente del patrimonio de las familias, pero ha perdido peso mientras han ganado importancia otros inmuebles. Si en 2002 cerca del 80% de los hogares era titular de su residencia habitual, esa proporción había caído en unos diez puntos más de dos décadas después, según los datos del Banco de España. La propiedad de otros bienes inmuebles ha seguido el camino contrario: en 2002, un 29% de los hogares tenía alguno distinto de su residencia principal; en 2024, la proporción había aumentado hasta el 45%.
