Cómo España pasó de construir más casas de las que necesitaba a enfrentar una grave crisis de vivienda
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Durante los últimos días, el nombre de Maricarmen Abascal, una jubilada de 87 años, ha estado en boca de muchos españoles.
Las imágenes de la anciana siendo sacada en camilla por unos paramédicos de la vivienda del centro de Madrid en la que había vivido de alquiler durante siete décadas han conmocionado al país.
Aunque finalmente podrá regresar a su hogar tras alcanzar un acuerdo con la empresa propietaria del inmueble, el impacto que ha causado su caso no cesa.
Además de provocar una ola de protestas, ha vuelto a situar en el centro del debate público uno de los problemas que, según las encuestas, más preocupa a los españoles desde hace años: el acceso a una vivienda asequible.
En 2024, una de cada cuatro familias españolas afirmaba tener problemas para acceder o mantener su techo, de acuerdo con informe publicado por la Fundación Fomento de Estudios Sociales y Sociología Aplicada (FOESSA).
Y es que comprar una vivienda, en su defecto, alquilarla se ha convertido en un objetivo cada vez más difícil de alcanzar para miles de personas en España.
El 47,3% de los jóvenes españoles de 26 a 34 años que siguen viviendo con sus padres dicen que la razón principal es que no se pueden permitir comprar o alquilar una vivienda debido a sus elevados precios, reportó el Instituto Nacional de Estadística (INE) en abril pasado.
Pero ¿cómo es posible que un país que entre 1997 y 2008 llegó a construir cinco millones de casas y apartamentos, alrededor del doble de las que demandaba el mercado en aquel momento, haya hoy cientos de miles de personas con dificultades para acceder a una vivienda?
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La crisis que lo cambió todo
“El giro se produjo precisamente porque el exceso de construcción registrado entre 1997 y 2007 dejó la impresión de que se había edificado demasiado”, afirma Carme Trilla, presidenta de Habitat3, una fundación sin ánimo de lucro que actúa como gestora de vivienda social y de inclusión residencial para colectivos vulnerables.
Esta opinión también es compartida desde el mundo académico.
“Hasta 2008 hacíamos justo lo contrario de lo que hacemos ahora”, sostiene Jorge Galindo, director de Política Económica de la Escuela Superior de Administración y Dirección de Empresas de España (Esade).
“En ese momento estábamos construyendo prácticamente dos viviendas por cada hogar que se creaba, al mismo tiempo, teníamos un río de crédito barato que financiaba tanto la construcción como la compraventa de estas viviendas sin ningún tipo de criterio racional”, explica Galindo.
Sin embargo, la crisis financiera originada en Estados Unidos tras la quiebra del banco Lehman Brothers hizo estallar la burbuja inmobiliaria española, al cerrarse el grifo del crédito y hundirse los precios de la vivienda, transformando radicalmente al sector.
“Pasamos de construir casi 14 viviendas por cada 1.000 habitantes, lo cual era una aberración, a dos por cada 1.000, lo que es otra aberración, mientras que en el resto de los países se construyen cuatro viviendas por cada 1.000 habitantes”, apunta José García Montalvo, profesor de Economía de la Universidad Pompeu Fabra.
El resultado es que hoy en el país tiene un déficit habitacional de unas 750.000 viviendas, según datos del Banco de España. No obstante, hace solo unos días el organismo regulador advirtió que esta cifra podría superar el millón en los próximos dos años si no se toman medidas.
La solución parece estar a la vista: construir muchas más de las 90.000 viviendas que se edifican actualmente cada año en España. Pero ¿por qué eso no está ocurriendo?
“Porque el sector quedó diezmado”, apunta García Montalvo.
En similares términos se pronuncia Paloma Taltavull de la Paz, profesora de Economía de la Universidad de Alicante, quien indica que la crisis tuvo “consecuencias tremendas” para el sector de la construcción en España.
“El sector adelgazó tanto que hay pocas empresas constructoras actualmente”, le dice a BBC Mundo, al tiempo que asevera que una posible recuperación tomará tiempo.
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La ley del mercado entra en acción
Pero mientras la construcción de viviendas no se recupera, otro elemento que está complicando el panorama es el crecimiento de la población impulsado sobre todo por la inmigración.
“Desde 2021, la creación de hogares está al alza. Ahora mismo, en España se están creando un cuarto de millón de hogares netos cada año, la mayoría gracias a la migración procedente de Colombia y Venezuela”, explica Galindo a BBC Mundo.
“Si en la época de la burbuja construíamos el doble de viviendas que de hogares que se creaban, hoy construimos una tercera parte en relación a los hogares que se crean. Y entonces esa gente que está llegando a vivir a nuestro país, a contribuir a nuestra economía, a ser parte de nuestra sociedad, no encuentra acomodo”, apunta.
La combinación de una oferta insuficiente y una demanda creciente explica el alza de los precios de las viviendas disponibles, sobre todo de aquellas destinadas al alquiler.
“La primera puerta de entrada para una persona que llega a una ciudad nueva, ya sea de dentro o de fuera de España, así como para alguien que se emancipa, es el alquiler. Esa mayor presión de la demanda, unida a la falta de oferta suficiente, explica la fuerte escalada de los precios”, agrega el experto.
Desde 2015, los precios de las casas y apartamentos a la venta o para alquilar han subido un 80%, mientras que los salarios de los trabajadores solo han aumentado un 30% en el mismo tiempo, según datos del INE.
En algunas ciudades españolas, el precio promedio de un alquiler actualmente alcanza los US$1.335 mensuales, una cifra que equivale al 98,7% del salario medio de una persona joven.
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El papel de los “buitres” y turistas
El desalojo temporal de Maricarmen, resultado de un procedimiento judicial promovido por la empresa propietaria de su vivienda, también ha vuelto a poner el foco sobre otros actores en el mercado, como los fondos de inversión y quienes destinan inmuebles al alquiler turístico.
“Tienen una responsabilidad importante, aunque no son los únicos”, admite a BBC Mundo Jaime Jover, portavoz del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Sevilla.
“Los fondos de inversión son un nuevo actor que han entrado con fuerza en el mercado español, en gran medida promovido por el gobierno, porque tienen diferentes bonificaciones fiscales. Su modo de proceder calienta mucho el mercado, mediante grandes compras de viviendas que revenden por precios más altos en tres o cuatro años, sin realizar hacer ninguna inversión de mejora”, agrega.
No obstante, García Montalvo duda de su impacto.
“Los fondos de inversión, los fondos buitre como les llaman aquí, tienen una proporción minúscula del mercado, en torno al 5%. Entonces, ¿cuál es su papel en el mercado? Ninguno”, asegura el economista.
“En España no hay grandes tenedores, la mayor parte de las viviendas las tienen pequeños propietarios que tienen una o dos en alquiler”, agrega.
Alrededor de 2,4 millones de españoles tienen casas y apartamentos arrendados, según datos del Observatorio del Alquiler.
En los últimos años, muchos de esos propietarios han optado por alquilar esas viviendas a turistas o a personas cuyas estancias van a ser cortas, lo cual ha reducido el número de unidades disponibles para familias, señalan los expertos consultados.
En 2025, España recibió 96,8 millones de visitantes internacionales, lo que representa un 3,2% más que el año anterior. Estos datos convierten el país europeo en el segundo más visitado del mundo después de Francia, de acuerdo con la Organización Mundial del Turismo (ONU Turismo).
“El déficit de oferta no solo se debe a que se construyen menos viviendas, sino también a que una parte del parque inmobiliario no se destina a residencia habitual, sino al alquiler turístico o de temporada. En determinadas zonas, esto ejerce una presión adicional sobre el mercado”, agrega Trilla.
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Lo que ocultan las cifras
La falta de oferta parece ser, según los expertos, la causa fundamental de la crisis de vivienda que atraviesa España.
Sin embargo, esto plantea una duda. ¿Qué pasa con los 3,8 millones de viviendas que, según el INE, están vacías en el país?
“Están en zonas donde nadie quiere vivir”, responde Galindo.
“La mayoría de esas viviendas se encuentran en municipios de los que la gente se ha marchado y que difícilmente volverán a ocuparse, porque los empleos, las oportunidades y las familias ya no están allí”, agrega.
El caso de Maricarmen también ha servido para poner el foco en el tema de los desahucios, por impago del alquiler o de la hipoteca. Medios españoles informan que se produjeron 45 desalojos diarios durante el primer trimestre de 2026.
Sin embargo, desde 2021, cuando se registraron 39.096 casos, este tipo de situaciones ha disminuido de forma sostenida, hasta situarse en 24.520 en 2025, según datos del Consejo General del Poder Judicial.
Desde el organismo también precisan que todos estos desahucios no necesariamente afectaron a ocupantes de viviendas, porque también abarcan locales comerciales, plazas de estacionamiento, etc.
Aunque a primera vista esto parece una buena noticia, algunos expertos aseguran que esta estadística esconde otra cara de la crisis.
“Es una cosa rara: parece que las cosas van mejor, pero realmente van peor”, asegura García Montalvo.
“¿Quién consigue una vivienda en alquiler? ¿Solo el primero? ¿Y quién es el primero? El nómada digital que cobra 6.000 euros (6.800 dólares) de una empresa alemana o suiza. ¿Quiénes son los últimos? Los inmigrantes, los jóvenes y las familias monoparentales, quienes nunca llegan a alquilar”, explica.
“¿Qué pasa entonces? Que los inquilinos cada vez son más ricos, por lo que la estadística mejora porque no hay que desalojar al nómada digital”, agrega.
A su juicio, este fenómeno también explica por qué cada vez más viviendas en las grandes ciudades españolas se alquilan por habitaciones en lugar de arrendarse completas.
“El mercado está tan presionado que ya no se alquilan viviendas enteras, sino por trocitos”, dice.
Ante la ola de indignación y protestas provocada por el caso de Maricarmen, el gobierno socialista de Pedro Sánchez ha anunciado una serie de medidas, entre ellas la suspensión de determinados desahucios hasta 2030 y la prórroga de algunos los contratos de alquiler, entre otras.
No obstante, dichas medidas todavía deben ser refrendadas por el Congreso.
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